Nybyggeri hus

[claust]

Helt OT, men vi overvejer at bygge nyt hus - nogen herinde der har erfaringer og gode råd de vil dele?

 

Ser p.t. på Milton og Hybel huse på ca. 150-160 m2, og har fundet en mulig grund.

[Gålfer]

Jeg arbejder tit sammen med arkitekter og har lavet tons vis af huse, alt fra små boliger og op til til 2 millarder, har været igang med at hjælpe LEGO siden November med LEGOHouse. Kommer jo an på hvad pris leje du går efter og hvad der er råd til at lege med.

Hvor meget skal der customizes, det er dyrt at få arkitekten til det, og det er billigt hvis det er sådan en som mig der hjælper, der skal alligevel en konstruktør på, har flere der kan tage den del, og så skal det forbi kommunen og godkendes, så kan der graves ud.

 

[nAlen]

Har du hænderne skruet rigtigt på, eller er det mere end "hvilket typehus skal jeg vælge" problemstilling ?  

[ploehmann]

Vi er i gang med en tilbygning i to etager (51 kvm i udvendige mål), og jeg er helt grøn i gamet, men har efterhånden læst en del op på lektien, og ellers hyret ind fra højre og venstre. Byggetilsyn og kontraktskrivning - jeg går med livrem og seler efter at vi fik lavet fortov for nogle år siden, der endte med at blive 40 % over den aftalte pris!

 

Jeg går ud fra, at det er typehuse, I har kigget på? Hvad har I at rutte med?

[Nicolai]

En kammerat sparede 37.000 på at spartle og male selv. 10.000,- på at rulle græs på selv og ditto på at ligge fliser, så det er 3 ting, der kan spares en del på. 

[claust]

Det er typehuse... Pris for huset ca. 2 mill + grund.

Tænkte at der må være en del at hente ved korrekt forhandlingsteknik ;-)  F.eks. at få alle detaljer med inden at der skrives under, istedet for 'afsatte beløb' og 'det finder vi ud af..'

[Logan]

8 timer siden, skrev Nicolai:

spartle og male selv

Det lyder jo så nemt og det er da også mange penge at spare. Nu er jeg ikke selv fiks på fingrene og ville ikke selv gøre det. Jo, jeg har gjort det sidst jeg købte lejlighed, men hvor er der bare mange steder jeg kan se at jeg ikke fik gjort det ordentligt. Og det er utroligt, så ofte man har set folk selv har gjort det og kan se små fejl, fordi man ikke har været grundig nok med spartlingen.  

 

Lige netop det at spartle og male er jo netop det der kan skjule alle de andre fejl og små skævheder, som uværligt er ved et byggeri. Så med mindre du har 200% styr på at spartle, ville jeg nok fraråde at gøre det selv.

[snejbjerg]

Jeg har lidt erfaring med den slags. Vi byggede hus i 2009/2010 og sparede 600.000 kr i forhold til listeprisen (uden at tage haven med i den beregning), men så skulle ærmerne også smøjes op . 

 

Du skal nok regne med at det koster 5-10% mere end det budgeterede og det starter som regel med at sandpuden skal være større end de 20-30 cm der er budgetteret med. Så det er ofte de første 25.000-50.000 kr der går til ekstra sand eller ekstra fundering (kan dog løbe op i meget høje beløb på moseagtige grunde og i skrående terræn). 

 

Jeg lavede det her:

Lagde rør til centralstøvsuger (skulle ned i gulvet)

Satte indmuringsdåser i til el mens murene murede de indvendige vægge op

Satte stillads op

Lagde rem og rejste spær

Undertag, lægtning, tagrender og tagsten 

Pakkede stillads ned

Monterede vinduer

Fugede vinduer

Ventilationsrør

Dampspær

Trak kabler til IHC og netværk (omkring 1 km kabel)

Gibslofter 

Klinker

Spartle og male

Køkken, bryggers og bade elementer

Trægulve

Indvendige døre og lister

 

Indflytning

Programmere IHC

Skabe

Fliser udvendigt

Græsplæne (skulle dog lige fordele 100 m3 jord ud på grunden med skovl og trillebør og rette det af)

Hæk

 

Samtidigt skulle jeg sørge for materialerne kom til tiden til de dele af byggeriet vi selv stod for.

 

.... nåh ja og jeg boede i Aarhus og skulle til Randers og lave det næsten hver dag efter arbejde og i weekend og sommerferie i 9 måneder

 

Vi brugte en konsulent der også havde et typehusfirma og via det brugte vi hans rabataftaler Hvis vi f.eks fik en pris fra vinduesfirmaet på 100.000 kr så var den reelle pris konsulentensfirma skulle betale 80.000 kr som vi fik lov at slippe med. På sammemåde var det med køkken og indbygningsskabe.

 

Så hjalp det jo også at min far der er tømrer hjalp mig i sommerferien med taget og i weekender med det indvendige.

 

[Gålfer]

Godt gået Snejbjerg, der er rigtigt meget sparret hvis man selv bygger, man har vel altid en onkel der er elektriker eller tømre hvis det knirker, omvendt - kan man også vælge at betale sig fra det, men undgå ham der Boas der var på tv2 og hans typer lol.

[Thomas91]

Hej Claust

 

Jeg synes man skal tænke sig godt om inden man begiver sig ud i selvbyg, hvis man ikke har erfaring med det. Hivs du henter et par gode tilbud og forhandler en god pris hjem så vil jeg ikke tro, at du kan spare mere end 100.000-200.000 på at gå og lave diverse småting.

-Ofte vil man ikke kunne spare så mange penge, fordi du ikke kan indkøbe materialer til samme penge som typehusfirmaer kan.

 

-Du skal være opmærksom på, at laver du fejl så hæfter du også selv for dem. - Eksempelvis klinker der er skruk og knækker, du kommer til at trække ulovlige ledninger, dit undertag er ikke tæt osv. Udbedring af egne fejl kan hurtigt blive dyrerer end det du har sparet. Der er forskellige former for entrepriser og her er det meget vigtigt at du sætter dig ind i hvem der har ansvaret for fejl efterfølgende. Ligeledes ansvar for fejl leverancer, for sen levering osv. - Det kan hurtigt blive problematisk.

 

- Der kan være stor forskel på finansieringen. Hvis du selv står for entreprisen, skal du have en byggekredit som kan være væsentligt dyrere end hvis du har ratebetaling til byggefirma eller betaling ved aflevering. Det kan også hurtigt æde op af besparelsen.

 

- Tid. Du skal bruge hver aften og weekend de næste 6-8 måneder på at arbejde og bekymre dig om dit nye hus for måske, at spare 100-200.000 dvs. Stress, udbrændthed, mindre tid til familien og mindre tid til golf. For at spare en månedlig omkostning på et kreditforeningslån på måske 500 kr.

 

Jeg siger ikke, at det ikke kan være en god idé. Man skal bare huske at have det hele med i beslutningen. Især den ekstra omkostning til finansiering og det ansvar man påtager sig er væsentligt her.

 

Jeg kunne aldrig finde på det - selvom jeg i mit netværk har alle faggrupper til rådighed. Men nu skal du ikke forstå det her som et skræmmebillede -masser af folk gør det med succes, så hvorfor skulle du ikke også kunne gøre det.

 

Du skal dog vide, at jeg aldrig har bygget selv kun renoveret. Men jeg arbejder som ejendomsmægler og har erfaring med salg og rådgivning om projektkøb, bygger og entrepriser. Så du må tage mit råd for hvad det er :-)

 

 

[nAlen]

Jeg har både bygget og renoveret, og er efterhånden rimeligt velbevandret i de fleste håndværkerfag... En ting de fleste kan huske er at hvis man har muligheden for at bruge tiden på at arbejde med det man er god til, så kan det tit og ofte være en bedre løsning i den sidste ende..

Jeg ved godt man så skal tjene det dobbelte af hvad håndværkeren skal ha i timen, men det kan (for nogen) faktisk betale sig - måske især i forhold til hvor meget tid man reelt selv vil skulle bruge på de dele man ville vælge at ordne selv  

[claust]

Har selv tidligere renoveret både hvor vi bor nu, og tidligere.. har altid været god til at erkende egne begrænsninger, og få håndværkere på de nødvendige steder.

 

især det forrige projekt sled meget på energien, og strakte sig over 5-6 uger hver eneste aften og weekend - en hård omgang efter min skala.

 

jeg vil derfor som udgangspunkt foretrække at få afleveret et nøglefærdigt hus, medmindre alle vores tilvalg kommer til at udfordre økonomien ;-). Græs og hæk ser jeg som et overkommeligt projekt, men skal nok have sikret mig at der er kørt jord nok på grunden inkluderet i prisen :-) 

 

Er der nogen der kan dele erfaringer med forhandling af endelig pris for et nøglefærdigt hus? Synes man ofte hører om faste priser der så alligevel skrider pga. Ekstra fundering, jordkørsel, køkkenelementer, elarbejde eller andre lignende ting?

[Nicolai]

Den 26/4/2017 kl. 07:28 , skrev Logan:

Det lyder jo så nemt og det er da også mange penge at spare. Nu er jeg ikke selv fiks på fingrene og ville ikke selv gøre det. Jo, jeg har gjort det sidst jeg købte lejlighed, men hvor er der bare mange steder jeg kan se at jeg ikke fik gjort det ordentligt. Og det er utroligt, så ofte man har set folk selv har gjort det og kan se små fejl, fordi man ikke har været grundig nok med spartlingen.  

 

Lige netop det at spartle og male er jo netop det der kan skjule alle de andre fejl og små skævheder, som uværligt er ved et byggeri. Så med mindre du har 200% styr på at spartle, ville jeg nok fraråde at gøre det selv.

Helt enig i at man skal have styr på tingene, meeeen, spartle og male er (ikke for mig)ikke den store udfordring og vil ikke mene at på gips vægge, som mange huse efterhånden er bygget op med, ikke bør være det store, da der jo kun er tale om mellemrum og gipsskruehuller der skal dækkes. Jeg ville nok tale med håndværkeren, hvis der var større ting der skulle skjules, for så tyder det på at det er gået for stærkt  

Jeg er dog imponeret over Snejbjerg, for var der egentlig noget tilbage til håndværkerne?  

[ploehmann]

1 time siden, skrev Nicolai:

Jeg er dog imponeret over @snejbjerg, for var der egentlig noget tilbage til håndværkerne?  

 

Jeg sad og tænkte præcis det samme! :-D Jeg er vældig imponeret, også fordi jeg slet, slet ikke ville turde give mig i kast med at lave noget selv. Så vil jeg hellere, som @nAlen skriver, skulle arbejde det ekstra for at tjene pengene til, at det bliver gjort godt og ordentligt.

 

Som sagt skal vi i gang med en udbygning, som bliver lavet i efteråret. Hvis der er nogen, der har erfaringer med den slags, så hører jeg også gerne om det :-)

[Smut]

Den 25/4/2017 kl. 22:28 , skrev ploehmann:

Vi er i gang med en tilbygning i to etager (51 kvm i udvendige mål), og jeg er helt grøn i gamet, men har efterhånden læst en del op på lektien, og ellers hyret ind fra højre og venstre. Byggetilsyn og kontraktskrivning - jeg går med livrem og seler efter at vi fik lavet fortov for nogle år siden, der endte med at blive 40 % over den aftalte pris!

 

Jeg går ud fra, at det er typehuse, I har kigget på? Hvad har I at rutte med?

Hej, altså 51 i grundmål?

 

Hvilken kvm. pris er i endt med? Overvejer selv at udvide vores 1 1/2 plan i et grundmål af 30kvm samt 15kvm på 1 salen. Med en gennemsnitlig pris på begge etager i omegnen 20.000-30.000 dkk/kvm (alt efter materialer etc.) Er overslaget 900.000 - 1.350.000 dkk. Men måske er det undervurderet?

[ploehmann]

Hej, altså 51 i grundmål?
 
Hvilken kvm. pris er i endt med? Overvejer selv at udvide vores 1 1/2 plan i et grundmål af 30kvm samt 15kvm på 1 salen. Med en gennemsnitlig pris på begge etager i omegnen 20.000-30.000 dkk/kvm (alt efter materialer etc.) Er overslaget 900.000 - 1.350.000 dkk. Men måske er det undervurderet?

Ja, grundmål. Der bliver gravet lidt ned, så der bliver to trin ned fra eksisterende hus til tilbygningens stueetage, og så til gengæld 2,5 meters frihøjde (knap tre under tagryg) på den nye 1. sal.

Vi fik to tilbud: 920.000 og 1,16 mio. Vi er gået videre med det første. Det inkluderer også nedrivning af udestue, etablering af træterasse og lægning af varme i vores eksisterende stue.

Vi købte for 2,425 i november 2013. Mægler har til brug for lånomlægning ifm. udbygningen vurderet huset med tilbygning til 3,5.

[claust]

Første møde med et husfirma var en blandet fornøjelse.

 

Vi har fundet en tegning der kun kræver minimale justeringer, valgt tagkonstruktion, sten, lofter, vægge. Kender nogenlunde omfanget af vores tilvalg på sanitet, el og gulve, samt inventar (men det er som sagt tilvalg), og vi har en grund vi kan pege på.

 

Husfirmaet starter med at spørge "Hvor meget må det koste?"

 

Jeg svarer "Det ønsker jeg ikke at oplyse. Hvad koster det?"

 

Den første halve time til tre kvarter går derefter med at væve rundt i at det er vigtigt for dem at vide hvor meget huset må koste, så de kan levere det rigtige produkt, og at økonomien ikke må være det man vælger husfirma ud fra (?), og at det er vigtigt at vælge nogen man er tryg ved at samarbejde med. 

 

Er økonomien ikke vigtig? Må vi ikke sammenligne prisen med et andet firma? (det er vores plan, og det er lagt frem fra start, også hvem det andet firma er..) Kan man ikke det når man nu næsten kan aflevere en færdig liste med valg, har en plantegning og en grund? Der afsættes de samme beløb til inventar, grund og el (og andet). Jeg er selvfølgelig klar over at der altid vil være forskelle mellem de 2 tilbud, men det er jeg nu ret overbevist om at jeg kan identificere.

 

Vi var tæt på at rejse os før tid og takke for deres tid. 

 

Men vi blev mødet ud, og håber at vi kom på en dårlig dag. For vi kan faktisk godt lide deres produkt.

 

Håber næste møde med dem bliver bedre.

 

Vi har møde med det andet firma i morgen...

[Logan]

Så må man da håbe, at de kan forstå at I ikke vil oplyse prisen

[snejbjerg]

Den 27/4/2017 kl. 21:15 , skrev Nicolai:

Jeg er dog imponeret over Snejbjerg, for var der egentlig noget tilbage til håndværkerne?  

Ikke meget...  Men 600.000 kr sparet før renteres rente bliver over 30 år til omkring 900.000 kr sparet - tænk på alt det golfudstyr man kan få for den slags penge 

 

Den 27/4/2017 kl. 23:17 , skrev ploehmann:

Jeg sad og tænkte præcis det samme! :-D Jeg er vældig imponeret, også fordi jeg slet, slet ikke ville turde give mig i kast med at lave noget selv. Så vil jeg hellere, som @nAlen skriver, skulle arbejde det ekstra for at tjene pengene til, at det bliver gjort godt og ordentligt.

Ja, jeg tænkte også at jeg ville have en murer til at lave faldet rigtigt da der skulle støbes i brusekabinen. Så jeg betalte en murer der for der første glemte at sænke kabinen 2 cm i forhold til gulvet og derefter satte gulvafløbet forkert - altså som det højeste punkt i kabinen 3 cm over cementen. Det skulle de så lave om hvorefter de satte dem skævt. Så brækkede jeg det selv op for at konstatere at rørsamlingerne ikke var ført ordenligt sammen og afløbet var utæt. Så det måtte jeg lave om.

Når det så er sagt så var der også gode oplevelser med nogle af håndværkerne - når de da kom... 

 

Men jo, det kræver man kan sætte tiden af og at man har fingrene rigtigt skruet på og ikke mindst at man har lysten og viljen til at gøre det! Har man små børn skal man altså tænke sig om en ekstra gang - det skur jeg har min indendørs range i tog længere tid end huset på trods af det var ude i haven...

 

 

 

[Gålfer]

5 timer siden, skrev claust:

Vi har møde med det andet firma i morgen...

Prøv også flere end de 2...

Jeg har sådan en vandåre pnd der bukker ned af når jeg går over jorden, den virker også i forretnings øjemed, pegede pinden mod din skrift på skærmen og pinden bukkede op af, det vil sige der er rigtig dårlig karma indblandet i det første firma. I var ved at gå, og de forsøger at hæve vandstanden i havet så det passer med i lige akurat ikke drukner, jeg ville sige nej tak allerede, som det bliver beskrevet.

 

Eventuelt få 2 andre tilbud og så gå tilbage og fortæl dem at de andre kan lave det for det de har sagt, minus et godt stort beløb, lyv og pres, så det driver, de er komplet ligeglade, det er kun pengene det handler om for dem.

 

Edited May 2, 2017 by Gålfer